Bất động sản là một tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và thuộc sở hữu toàn dân, gắn liền với chủ quyền lãnh thổ quốc gia và các vấn đề về kinh tế. chính trị, xã hội. Kinh doanh Bất động sản là một hoạt động phổ biến của các chủ thể, cần tuân theo những nguyên tắc nhất định do pháp luật quy định.
1. Kinh doanh Bất động sản là gì?
Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các nguyên tắc như sau:
– Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
– Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
– Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản – Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014
1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
– Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
– Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
– Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
3. Các hành vi bị cấm khi kinh doanh Bất động sản
– Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
– Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
– Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
– Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
– Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
– Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định.
– Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Đọc thêm:
Bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản
Một số lưu ý khi mua bất động sản hình thành trong tương lai
Phân biệt Bất động sản và Động sản
4. Đầu tư kinh doanh bất động sản là gì?
Đầu tư kinh doanh BĐS là việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê, thực hiện dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS mua nhằm mục đích lợi nhuận.
Trên thực tế, đầu tư kinh doanh BĐS có thể được thực hiện dưới hai hình thức là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử dụng vốn để tạo lập tài sản và đưa tài sản đó lưu thông trên thị trường và kiếm lợi nhuận. Ngược lại, đầu tư gián tiếp là đầu tư vào những BĐS sẵn có trên thị trường để kiếm lợi nhuận thông qua chênh lệch giá.
5. Phân tích ý nghĩa khi quy định các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh Bất động sản
1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật
– Về bình đẳng trước pháp luật:
Quy định này của pháp luật là hoàn toàn chính đáng và cần thiết. Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định như sau:
Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Có thể thấy, trong phạm vi quy định của Điều luật trên thì các chủ thể có quyền và nghĩa vụ bình đẳng với nhau. Quan hệ bình đẳng trong xã hội hiện đại giúp các bên cạnh tranh một cách công bằng, lành mạnh, không có uất ức, tiêu cực. Là sự tích cực trong công cuộc phát triển lợi ích cá nhân nói riêng cũng như phát triển kinh tế đất nước nói chung.
2. Tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng và không trái pháp luật.
Bản chất của các giao dịch liên quan đến bất động sản thực chất là sự thỏa thuận về các nội dung của các chủ thể. Theo đó, pháp luật để các chủ thể tự do ý chí để thỏa thuận những gì mình mong muốn trong phạm vi không trái với các quy định của pháp luật. Ví dụ quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà, công trình (Điều 21 – 24) thì pháp luật về kinh doanh bất động sản nói rằng ngoài những nghĩa vụ cơ bản thì các chủ thể được thực hiện quyền cũng như thi hành nghĩa vụ theo các bên đã thỏa thuận. Việc này là tôn trọng hoàn toàn vào ý chí của các bên khi tham gia giao dịch. TUy nhiên pháp luật cũng quy định là các chủ thể phải thực hiện các quyền, nghĩa vụ nhất định để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của chủ thể còn lại
VÍ dụ: bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đầy đủ tiền nhà khi hoàn thành tất cả các thủ tục thì họ cũng phải có nghĩa vụ bàn giao nhà cho bên mua hay như tại Điều 15 quy định: Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thảo thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Ý nghĩa:
Việc tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của đối tác cũng chính là cơ sở để đối tác tin tưởng và tôn trọng chính mình, góp phần phát triển tốt đẹp các mối quan hệ trong kinh doanh bất động sản.
Nguyên tắc này sẽ đảm bảo cho việc kinh doanh bất động sản trở nên thuận lợi bởi sự bình đẳng giữa các chủ thể, thu hút các nhà kinh doanh bởi khi đó họ có sự an toàn, không bị phân biệt đối xử với các nhà kinh doanh khác. Việc tự do thỏa thuận giữa các bên sẽ là một không gian mở để các bên tự do khai thác, tìm kiếm nguồn lợi cho mình thông qua các cuộc đàm phán, đương nhiên, những thỏa thuận này cần tuân theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Mặt khác, họ hiểu được nhu cầu của bản thân mình cũng như của xã hội. Do đó, họ có quyền được phát triển theo xu hướng của mình, điều này góp phần tạo nên sự đa dạng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp thôi thúc và phát triển nền kinh tế nước nhà.
6. Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện do luật định.
Theo Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Các quy định tại Điều luật trên đây là các quy định cơ bản và cần thiết khi đưa các tài sản là bất động sản vào kinh doanh. Đây là các quy định tối thiểu và cần có để chứng minh chủ sở hữu của bất động sản đưa vào giao dịch, chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản để đảm bảo an toàn cho các bên giao dịch, đồng thời, việc quy định quyền sử dụng đất khôn gbij tranh chấp giúp giải quyết các vấn đề rắc rối có thể phát sinh khi thi hành án.
Đây cũng là một cách bảo đảm an toàn cho người giao dịch bất động sản. Do vậy, các quy định do luật định là các quy định cơ bản, bảo về các chủ thể tham gia, do đó tuân thủ các quy định của pháp luật nhằm tránh các rủi ro, thất thoát, gian dối trong kinh doanh.
Ý nghĩa:
Muốn có một môi trường kinh doanh bất động sản an toàn và phát triển thì cần hạn chế những sai sót, mối nguy cơ đe dọa từ các khách thể, chủ thể, trong đó việc đảm bảo đối tượng kinh doanh bất động sản phải đúng pháp luật là một điều hết sức cần thiết. Theo đó, khi quy định chặt chẽ về điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh thì từ đó sẽ hạn chế các vấn đề xảy ra như kinh doanh bất động sản không có nguồn gốc rõ ràng, thuộc dự án của nhà nước phục vụ cho quốc phòng an ninh,… Quy định này nhằm tạo môi trường đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bởi đối tượng kinh doanh bất động sản là phù hợp với quy định của pháp luât, được pháp luật công nhận.
Trên đây là tư vấn của Luật Bạch Long. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:
Công ty Luật TNHH Bạch Long
Địa chỉ: Số 92 Phố Dương Quảng Hàm, Phường Quan Hoa, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Điện thoại: 0975.866.929
Email: luatbachlong@gmail.com
Lưu ý: Các nội dung tư vấn hoặc văn bản pháp luật được trích dẫn trên có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại. Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 0975.866.929 để được tư vấn hỗ trợ một cách chính xác.