Cho thuê nhà là việc người chủ nhà cho một hoặc nhiều cá nhân, tổ chức thuê ngôi nhà của mình để thu lợi nhuận. Theo quy định, khi cá nhân có thu nhập chính đáng thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Vậy, cho thuê nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Dưới đây là một số tư vấn pháp lý của Luật sư đối với vấn đề này
1. Câu hỏi:
Kính gửi các luật sư, tôi có 1 căn nhà để cho thuê. Tôi được biết thuế cho thuê tài sản gồm: Thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng (5% nếu thu nhập trên 100 triệu/năm), thuế thu nhập cá nhân (5% nếu thu nhập trên 100 triệu/năm). Hiện có người liên hệ với tôi thuê nhà với ý định để cho thuê lại.
Xin luật sư tư vấn trường hợp này thì thuế chúng tôi phải trả được tính như thế nào? Liệu chúng tôi có phải đóng thuế môn bài 2 lần (Mỗi người trả 1 lần thuế môn bài)? Liệu tôi có bị tính thuế TNCN và thuế GTGT theo người thuê trung gian kia không? Xin cảm ơn quý luật sư đã tư vấn. Kính chúc sức khoẻ quý luật sư.
2. Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật Luật Bạch Long. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
3. Cơ sở pháp lý:
Khi đưa ra các ý kiến pháp lý trong Thư tư vấn này, chúng tôi đã xem xét các văn bản quy phạm pháp luật sau đây:
– Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; Hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế.
4 .Luật sư tư vấn:
Theo thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 về việc áp dụng tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản. Cụ thể:
“Điều 4. Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản
1.Nguyên tắc áp dụng
a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại điểm này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí. Dịch vụ lưu trú không bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.
b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
c) Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.
2.Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.
a) Doanh thu tính thuế
Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:
a.1) Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
a.2) Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
a.3) Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.
b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu
– Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%
– Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%
c) Xác định số thuế phải nộp
Số thuế GTGT phải nộp | = | Doanh thu tính thuế GTGT | x | Tỷ lệ thuế GTGT 5% |
Số thuế TNCN phải nộp | = | Doanh thu tính thuế TNCN | x | Tỷ lệ thuế TNCN 5% |
Trong đó:
– Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều này.
– Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều này.
d) Thời điểm xác định doanh thu tính thuế
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.”
Như vậy, căn cứ doanh thu tính thuế đối với anh/chị khi cho người A thuê nhà là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền theo hợp đồng thuê giữa anh/chị với người A và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên anh/chị nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
Ngoài ra, thông tư số 92/2015/TT-BTC cũng quy định:
“Điều 8. Khấu trừ thuế, khai thuế, nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản
1.Đối với trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế
Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế (cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, …); cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.
a) Nguyên tắc khai thuế
– Cá nhân trực tiếp khai thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nếu có tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.
– Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
– Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP quy định:
“Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.”
Điều 4:
“2. Mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:
a) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;
b) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;
c) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.”
Như vậy, với hoạt động cho thuê nhà của anh/chị, nếu doanh thu một năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Nếu doanh thu một năm trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân với tỷ lệ 5% và thuế giá trị gia tăng với tỷ lệ 5%.
Hợp đồng cho thuê nhà giữa anh/chị với bên A, và hợp đồng cho thuê lại giữa bên A với bên B là hai hợp đồng tách biệt nhau, đều phải có trách nhiệm kê khai, nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng (nếu có phát sinh).
Đối với hợp đồng cho thuê nhà giữa anh/chị với bên A, cá nhân anh/chị là người trực tiếp kê khai và nộp thuế, hoặc bên A khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng cho thuê nhà có thỏa thuận bên thuê (tức bên A) là người nộp thuế.
Đối với hợp đồng cho thuê lại nhà giữa bên A với bên B, bên B là người trực tiếp kê khai và nộp thuế, hoặc bên B khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng cho thuê nhà có thỏa thuận bên thuê (tức bên B) là người nộp thuế.
BÀI VIẾT THAM KHẢO:
Chưa hết thời hạn cho thuê nhà, chủ nhà có được bán nhà?
Tư vấn chấm dứt hợp đồng dân sự?
Ủy quyền toàn phần có thể xây dựng nhà ở không ?
Trên đây là một số tư vấn của Luật Bạch Long. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:
Công ty Luật TNHH Bạch Long
Địa chỉ: Số 92 Dương Quảng Hàm, Phường Quan Hoa, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội
Điện thoại: 0975.866.929
Email: luatbachlong@gmail.com
Lưu ý: Các nội dung tư vấn hoặc văn bản pháp luật được trích dẫn trên có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại. Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 0975.866.929 để được tư vấn hỗ trợ một cách chính xác!