Hỏi: Xin chào Luật sư của Luật Bạch Long. Tôi muốn được tư vấn vấn đề sau: Căn cứ tính tiền thuê đất và thời điểm tính tiền thuê đất được quy định như thế nào ? Việc định giá đất được thực hiện theo những nguyên tắc và phương pháp nào ? Xin cám ơn luật sư !
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Bạch Long. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Luật đất đai năm 2013
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về giá đất
2. Luật sư tư vấn:
Theo Luật Bạch Long thì câu hỏi của bạn có các vấn đề sau:
Thứ nhất, căn cứ tính tiền thuê đất và thời điểm tính tiền thuê đất được quy định như sau:
1. Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước được quy định tại Điều 3 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP theo đó người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
– Diện tích đất cho thuê.
– Thời hạn cho thuê đất.
– Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.
– Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2. Thời điểm tính tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước cho thuê đất.
Thứ hai, việc định giá đất được thực hiện theo những nguyên tắc và phương pháp sau đây:
1. Nguyên tắc định giá đất
Khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
– Theo thời hạn sử dụng đất;
– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Về phương pháp định giá đất, Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) xác định những phương pháp định giá đất như sau:
– Phương pháp thứ 1: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
– Phương pháp thứ 2: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
– Phương pháp thứ 3: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
– Phương pháp thứ 4: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
– Phương pháp thứ 5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Trên đây là tư vấn của Luật Bạch Long. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật Bạch Long để được giải đáp
Công ty Luật TNHH Bạch Long
LS.Long Xuân Thi: 0975.866.929
LS.Đàm Vương: 0975.224.974
Email: luatbachlong@gmail.com